[pbutton url=”https://www.cournot.nl/contact/telefonisch-consult” text=”Hypotheek overnemen, hulp gewenst?” new_window=”no”]

Scheiden zorgt ervoor dat veel zaken geregeld dienen te worden. Zeker als u samen een huis bezit. Op dit huis rust vaak ook een hypotheek. Eerst dienen er afspraken gemaakt te worden over de plannen met de woning. Blijft u in de woning en koopt u uw ex-partner uit, of andersom? Of besluit u om de woning te verkopen en de hypotheek af te lossen.

Op het moment dat u of uw partner alleen eigenaar is van het huis én jullie niet in gemeenschap van goederen zijn getrouwd hoeft de woning niet te worden verdeeld. Mocht u huwelijkse voorwaarden hebben gemaakt dan kunnen hier ook nog bijzondere afspraken in genoemd staan rondom de hypotheek en eigen woning.

Hypotheek overnemen na scheiding

Dit klinkt makkelijker dan gedaan. Er komt heel wat om de hoek kijken om de hypotheek over te nemen en dus de hypotheek op 1 naam zetten. De mogelijkheid bestaat ook dat een eventuele nieuwe partner mee wil tekenen in de hypotheekakte. Dit heet dan hoofdelijk verbinden.

Zo dient u eerst afspraken te maken en deze vast te leggen in een echtscheidingsconvenant. Aan de hand van onder andere dit document kan de geldverstrekker uw aanvraag beoordelen.

Tot de hypotheek is overgenomen of een nieuwe hypotheek is afgesloten blijven u en uw partner hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek. Ook blijft u dan aansprakelijk voor de geldverstrekker of bank indien de maandlasten niet meer worden voldaan. Dan maakt het niet uit of u nog in de woning verblijft. Ook de vertrokken partner die in de hypotheekakte voorkomt blijft aansprakelijk.

Als u dit proces geregeld wenst te hebben kunnen wij u een hulpende hand bieden. Met een quickscan is vaak binnen een werkdag al duidelijk of uw plannen haalbaar zijn. Vertel ons gerust uw verhaal.

Meest gestelde vragen

Eigenwoningschuld en echtscheiding

Zijn jullie beiden eigenaar van de woning en hebben jullie een hypotheek voor de woning afgesloten dan hebben jullie ook ieder recht op de helft van de zogeheten eigenwoningschuld. Dit is een fiscaal begrip. Dit is het bedrag van de hypotheek waarover u hypotheekrente mag aftrekken indien u voldoet aan de voorwaarden.

Deze eigenwoningschuld is persoonlijk en niet overdraagbaar. Waarom dit relevant is zullen we proberen te verduidelijken met een voorbeeld.

Karin en Adam hebben samen in 2004 een woning gekocht met een hypotheek en eigenwoningschuld van € 250.000. Deze hypotheek is volledig aflossingsvrij. Karin wenst graag de woning en hypotheek over te nemen. Voor het gemak maken we de aanname dat er geen overwaarde is. Voortzetten van de aflossingsvrij mag Karin ten dele. Zij mag slechts 50% een aflossingsvrije hypotheek hebben en voor de andere 50% dient ze een annuiteitenhypotheek of een lineaire hypotheek te kiezen.

De reden hiervoor is dat op 1 januari 2013 de leenregels voor hypotheken zijn aangescherpt. Dit was onderdeel van een pakket bezuinigingen van de overheid. Nieuwe kopers dienen maximaal te doen over het aflossen van een hypotheek en deze ook af te lossen op basis van minimaal annuïteiten. Aangezien Karin in het voorbeeld een deel van de woning ‘koopt’ krijgt zij ook te maken met deze nieuwe leenregels. Tenminste, als zij in aanmerking wenst te komen voor de renteaftrek.

Hypotheek overnemen welke stappen moet ik zetten

Bij scheiden de hypotheek overnemen werkt als volgt :

• Eerst maakt u afspraken over de waarde van de gezamenlijke woning. U mag deze waarde in overleg bepalen of een taxateur inhuren. Soms komt het voor dat iedere partij een eigen taxateur inhuurt als de meningen over de waarde (sterk) uiteenlopen.
• Overnemen van de hypotheek : Bij een overname van de hypotheek bij scheiding wordt de gezamenlijke hypotheekschuld toebedeeld aan degene die het huis overneemt. Deze persoon wordt de volledig houder van de hypotheek.
• Mogelijkheden van hypotheek: Hoe betaal je de hypotheek bij overnemen na scheiding? De financiering van de uitkoop en overname van de hypotheek moet geregeld worden.
• Overdracht van de woning: Na overname van de hypotheek moet de overdracht van de woning ook juridisch worden vastgelegd. Dit gebeurt bij de notaris.

Hypotheek bij scheiding is overnemen verstandig?

In de meeste gevallen is het financieel voordeliger om de bestaande woning en hypotheek over te nemen. U hebt geen kosten koper zoals overdrachtsbelasting of verhuiskosten. Wel gaat het overnemen van de hypotheek gepaard met veel moeite en tijd is onze ervaring. De procedure voor het uitkopen van de ex-partner wordt ook wel ontslag van de hoofdelijke aansprakelijkheid genoemd.

Zo hoeft u niet duur te huren of een nieuwe woning te kopen. Ook zijn de leenregels rondom hypotheken minder streng bij het overnemen van een hypotheek dan bij het afsluiten van een compleet nieuwe hypotheek. Wel kan het lastig zijn als u de overwaarde wenst op te nemen en uit te betalen aan uw ex-partner.

Daarnaast is er ook de zachte kant van een scheiding. Voor inwonende kinderen geeft het rust om niet te hoeven verhuizen. Vrienden blijven behouden en de vertrouwde school hoeft ook niet te veranderen. Uiteraard zijn deze afwegingen bijzonder persoonlijk. De een heeft juist veel behoefte aan een nieuwe plek en wil vervelende herinneringen achter laten in de voormalige woning.

Hypotheek overnemen na scheiding taxeren woning

Het is verstandig om de regie van de waardebepaling van de woning goed af te spreken op voorhand. Dit levert dan hooguit een teleurstelling op als de taxatiewaarde tegenvalt, alleen dan zijn de spelregels duidelijk en hoeft u niet opnieuw in discussie. Mocht u gebruik maken van een advocaat of echtscheidingsbemiddelaar dan weet deze persoon ook goede afspraken te formuleren.

Hierbij kunt u denken aan het maken van bindende afspraken of kiezen voor 2 taxateurs zoals eerder in dit artikel genoemd. Dan zou de uitkomst kunnen zijn het gemiddelde bedrag van deze twee taxateurs als uitgangspunt te nemen. Kies dan ook voor een gevalideerd taxatierapport zodat ook een onafhankelijk taxatie instituut toetst of de bepaalde waarde realistisch is. De meeste geldverstrekkers stellen dit inmiddels verplicht waardoor dit een extra argument is om voor een gevalideerd taxatierapport te kiezen.

Afhankelijk van de taxatiewaarde volgt er een overwaarde of onderwaarde van het huis. Is de waarde van de woning hoger dan de hypotheek dan spreekt men van een overwaarde. Is de waarde van de woning lager dan de hypotheek dan spreken we over een onderwaarde.

In beide situaties dient u afspraken te maken over de verdeling van deze bedragen. De partner die vertrekt zal de achterblijvende partner een vergoeding dienen te betalen voor de onderwaarde. En in geval van een overwaarde dient de vertrekkende partner een bedrag te ontvangen. Maatwerk afspraken hierover zijn mogelijk bij de verdeling van de overige spullen.

Checklist om hypotheek over te nemen

Op het moment dat u in gesprek wenst met een hypotheekadviseur van ons kantoor. Dit kan overigens ook digitaal en per telefoon. Een persoonlijke afspraak is niet altijd noodzakelijk of wenselijk. Dan kunt u zich voorbereiden door de documenten uit de checklist te verzamelen en bij de hand te hebben.

Ook kunt u ervoor kiezen om deze documenten te uploaden via ons klantenportaal.

Hoe werkt de renteaftrek voor een hypotheek bij scheiding?

Aan de hand van een drietal scenario’s zullen we verduidelijken wat het effect is van de hypotheekrenteaftrek bij een echtscheiding. We gaan in dit voorbeeld uit dat u ieder 50% van de woning bezit. De Belastingdienst voert deze regeling uit onder de noemer ‘scheidingsregeling’.

Scenario 1 uw ex-partner betaalt de volledige hypotheeklasten

Eerste 24 maanden

• De helft van de rente is voor uw ex-partner tot 24 maanden na het verlaten van de gezamenlijke woning aftrekbaar (inschrijving datum GBA geldt als uitgangspunt);
• De andere helft van de rente is voor uw ex-partner aftrekbaar als betaalde partneralimentatie. Dat deel van de hypotheekrente dient u op te geven als ontvangen alimentatie (daarover draagt u dus inkomstenbelasting af). U mag hetzelfde bedrag aftrekken als hypotheekrente voor de eigen woning. Per saldo profiteert u dus niet van de renteaftrek, alleen u heeft in dit scenario ook geen woonlasten gehad;
• Beiden geven jullie de helft van het eigenwoningforfait op in de aangifte inkomstenbelasting;
• Eventuele huurvergoedingen betaalt aan uw ex-partner hoeft u en uw ex-partner niet op te geven in de aangifte inkomstenbelasting.

Scenario 2 uw ex-partner betaalt nog de helft van de hypotheeklasten

Eerste 24 maanden

• Gedurende de eerste 24 maanden nadat uw ex-partner is vertrokken is de hypotheekrente voor uw ex-partner aftrekbaar van de inkomstenbelasting. De helft van het eigenwoningforfait dient te worden opgegeven en dat bedrag mag in mindering worden gebracht als partneralimentatie;
• U geeft ook de helft van het eigenwoningforfait op alleen dan als ontvangen partneralimentatie. Daarnaast geeft uw ex-partner ook de helft van het eigenwoningforfait op en mag deze de helft van het eigenwoningforfait aftrekken als betaalde partneralimentatie.

Na 24 maanden

Zodra de 24 maanden voorbij zijn is de scheidingsregeling niet meer van kracht. De vertrokken partner dient vanaf dat moment de helft van de WOZ-waarde van het huis op te nemen  in box 3. De bijbehorende hypotheek valt dan ook in box 3 waardoor de hypotheekrente niet meer aftrekbaar is.

Hypotheek overnemen na scheiding en uw kind(eren)

In de praktijk merken wij dat ouders het zéér belangrijk vinden om een stabiele woonsituatie voor de kinderen te waarborgen. Daarom wenst men vaak alles op alles te zetten om de woning te behouden zodat de kinderen hun oude vertrouwde woonomgeving kunnen behouden.

De onderstaande redenen worden vaak genoemd om deze wens in te vullen :

• De school kan hetzelfde blijven;
• Dezelfde buren blijven behouden;
• Hun omgeving om te spelen met eigen vriendjes en vriendinnetjes wijzigt niet;
• Er is een zachte landing voor de toch al stressvolle situatie van een scheiding.

Hypotheek na scheiding overnemen is goedkoper dan verhuizen

In veel gevallen pakt het overnemen van de hypotheek na scheiding voordeliger voor u uit. U dient bij het verkopen van uw gezamenlijke woning rekening te houden met de volgende kosten :

• De makelaarscourtage voor de verkoop van de woning, gemiddeld zo’n 1,6% over de verkoopprijs;
• Verhuiskosten van uw huisraad;
• Royementskosten van uw hypotheekakte door een notaris;
• Indien u een nieuwe woning koopt betaalt u opnieuw overdrachtsbelasting van 2%.

Als u kiest voor de situatie om het deel van de woning van uw ex-partner over te nemen bespaart u de bovengenoemde kosten. Ook komt u in aanmerking voor een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

Uw bank is niet akkoord met het overnemen van de hypotheek

Als u berust in deze uitkomst dan dient u de woning te verkopen of samen met uw ex-partner besluiten de situatie te laten zoals deze is. Beter kunt u deze afspraken al proberen te maken tijdens de scheidingsprocedure. Deze scenario’s zijn namelijk te voorzien dan wel te bedenken en dan is het eerder voor iedereen duidelijk wat de uiteindelijke afspraken zijn.

Blijft u of uw ex-partner in de hypotheekakte staan dan kan dit dit bij het kopen van een volgend huis of aanvragen van een lening problemen opleveren. Ook blijft u in zo’n situatie verantwoordelijk en hoofdelijk aansprakelijk voor het terugbetalen van deze hypotheek.

Wilt u een second opinion van een andere geldverstrekker dan kunnen wij u daarbij helpen.

Welke documenten zijn nodig om de hypotheek na mijn scheiding over te nemen?

Indien u kiest om de bestaande hypotheek over te nemen is een uitgebreide set documenten nodig. In de meeste gevallen zorgt de scheiding voor een krapper besteedbaar inkomen. Dit heeft effect op de maximale hypotheek. Om een goede kans te maken om de bestaande hypotheek over te nemen is het belangrijk dat u zelf nadenkt over de betaalbaarheid van uw lasten.

Om dit handen en voeten te geven kunt u op de website van het Nibud een persoonlijk budget advies opstellen. Dit geeft u een goede indruk van de werkelijke lasten en het besteedbaar inkomen.

De volgende documenten zijn veelal noodzakelijk om te verzamelen :

• Echtscheidingsconvenant;
• Afspraken omtrent de verdeling van tegoeden verbonden aan de hypotheek;
• Jaaropgave en / of werkgeversverklaring inkomen;
• Opgave en offerte van de huidige hypotheek.

Hypotheek met NHG overnemen na scheiding

Indien u destijds een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie hebt afgesloten gelden er specifieke regels.

De bijgevoegde proceskaart laat zien wat de procedure is om uw hypotheek met NHG om te zetten op één naam of wanneer verkoop van de woning aan de orde is.

Vertel ons uw verhaal

Financieel advies gewenst bij het overnemen van de hypotheek na of tijdens uw scheiding dan wel relatiebreuk?

Video hypotheek overnemen na scheiding