Regelmatig krijgen wij als hypotheekadviseur de vraag wat het risico is als de ex-partner in de woning blijft wonen en de hypotheek over wil nemen? Onderstaande rechtszaak laat zien welke problemen de vertrekkende partner na 8 jaar na de scheidingsdatum kan hebben.

De situatie

De eisende partij in de rechtszaak is de vertrokken partner die samen met haar nieuwe partner in 2021 een huis wenst te kopen. Dan komt zij erachter dat haar ex-man een A3 BKR codering – en zij daardoor ook – heeft opgelopen waardoor een hypotheekaanvraag onmogelijk blijkt te zijn. Ze wil nu dat de rechter toestemming geeft om de woning te verkopen die uiteindelijk uitspreekt dat de woning verkocht moet worden en de vrouw gelijk geeft.

• Geldverstrekkers : SNS bank en Interbank

• Advocaten : mr. F.B. Flooren te Arnhem en mr. A.J.M. van Haaren te Doetinchem

• Datum van scheiding : 24 oktober 2014

• Datum uitspraak rechtszaak : 9 november 2022

Toelichting situatie

Zoals blijkt uit het vonnis zijn de voormalige partners al jaren gescheiden. Het risico van het aanhouden van de woning en hypotheek in deze situatie is het verantwoordelijk blijven voor de hypotheek en openstaande lening. Dit risico is hoog gebleken aangezien mevrouw ook nog een A3-codering heeft opgelopen door betalingsachterstanden van haar ex-man. Daarnaast is het risico van prijsdalingen op de woningmarkt ook altijd gebleven. Nu kan deze mevrouw op basis van de beslissing van de rechter de woning in de verkoop doen.

Het is de man helaas niet gelukt om in de jaren na de scheiding de hypotheek over te nemen. De procedure die hiervoor nodig is heet ‘hoofdelijk ontslag‘. Nu zal vanwege de gestegen woningprijzen ieder van de partijen een winst overhouden om daarmee te investeren in een nieuwe woning. Echter de BKR-codering blijft nog tot 2027 is te lezen in het vonnis. Hierdoor is het verkrijgen van een hypotheek voor beide mensen nog steeds een grote uitdaging.

De man vindt het overigens oneerlijk dat hij alle lasten van de woning de jaren na hun scheiding heeft voldaan en dat de vrouw profiteert van de gestegen woningprijzen. Ook dit is een risico door niet direct na de scheiding de hypotheek over te nemen en de vertrekkende partner te ontslaan uit de hypotheekakte.

Risico’s uitsluiten

Hoe vallen dergelijke risico’s uit te sluiten tijdens de scheidingsprocedure? Om te beginnen is het belangrijk om het onderwerp verdeling van de woning goed te bespreken en elkaars verwachtingen daarin vast te leggen. Een tip kan zijn om een concrete termijn te verbinden aan de wens van de blijvende partner om de woning over te nemen. In de bovengenoemde zaak zijn hier geen concrete afspraken over gemaakt qua tijdslijnen. Het kan dus verstandig zijn om de volgende punten door te nemen:

• Maak duidelijke afspraken over de waardebepaling van de woning. Ingeval jullie afspreken dat de woning in een periode binnen 2 jaar wordt overgenomen door de blijvende partner, bedenk dan ook het plan voor de waardebepaling over die 2 jaar. Zijn de prijzen gedaald wat dan? Het is dus nuttig om vooruit te bedenken welke realistische scenario’s zich kunnen voordoen.
• Probeer ook na te denken over wie welke lasten en kosten draagt. Dit betreft dus ook de kosten voor het overnemen van de woning en hypotheek. Dit zijn ook intensieve trajecten waardoor u met een hypotheekadviseur, overdrachtsbelasting (in sommige situaties), taxateur en notaris te maken kunt krijgen.
• Ter voorkoming van een BKR-codering is het ook verstandig om vast te leggen wie voor welk deel van een lening of hypotheek verantwoordelijk is voor de lasten en laat deze afspraak ook vastleggen in de officiële stukken zoals een echtscheidingsconvenant. Daarmee kunt u later – als er onverhoopt een codering ontstaat – aantonen dat u wel aan uw betalingsverplichting hebt voldaan. Dat kan het verschil maken tussen het wel of niet verkrijgen van een nieuwe hypotheek voor uw nieuwe woning.
• Om vinger aan de pols te houden zou u kunnen afspreken dat u beide tijdens de procedure van hoofdelijk ontslag afschriften krijgt of inzage kunt verlangen in de correspondentie. Dit is vast te leggen in het echtscheidingsconvenant.

Hypotheek overnemen na scheiding

Om de hypotheek over te nemen is een hele (juridische) procedure nodig. Er dient namelijk ook de juridische eigendom te worden overgedragen van de ene naar de andere partner. Die start met de afspraken tussen elkaar te maken over de waarde van de woning en het vastleggen van die afspraken. Daarna kunt u contact opnemen met uw bank of hypotheekadviseur om te berekenen wat de mogelijkheden zijn voor de overnemende partner. Als dit allemaal lukt zal een notaris helpen om de akte van verdeling te maken die gepasseerd dient te worden. Dat is het slotstuk van de gehele procedure van hoofdelijk ontslag.

Vertel ons uw verhaal!

Interesse in een quickscan voor het overnemen van een hypotheek na uw scheiding of relatiebreuk? Neem gerust contact met ons op om uw situatie voor te leggen. Tijdens een online meeting of telefoongesprek kunnen wij u dan verder op weg helpen.