Hoewel de woningmarkt behoorlijk is aangetrokken ligt het prijsniveau van de gemiddelde Nederlandse woning nog onder het niveau van voor de crisis in 2008. De Amsterdamse woningmarkt is een verhaal apart want daar zijn de prijzen inmiddels flink gestegen boven het niveau uit 2008. De prijzen stijgen op dit moment vooral de extreem lage hypotheekrente, de groei van de economie en het tekort aan nieuwbouw.

ING bank heeft een onderzoek gedaan onder consumenten en 52% van de groep respondenten zou de huidige woningmarkt beschouwen als ‘zeepbelvorming’.

Drijfveren voor een aanhoudend positieve woningmarkt blijven de langdurig lage rente en de sterke inkomensgroei. Ook zorgt dit, ondanks de recente prijsstijgingen, toch voor een goede betaalbaarheid van koopwoning. Een modaal huishouden is bij aankoop van een gemiddelde woning in Nederland zo’n 22% van dit inkomen kwijt aan netto hypotheeklasten. Dit aandeel wijkt niet af van het historisch gemiddelde percentage wat huishoudens uitgeven aan hypotheeklasten. Tevens bestaat de huidige maandlast voor een hypotheek ook uit aflossing, dit in tegenstelling tot de samenstelling van uitgaven voor de crisis. De huidige kopers moeten namelijk verplicht aflossen op hun hypotheek, terwijl in 2008 kopers vaak een aflossingsvrije hypotheek afsloten. Conclusie : ga je uitsluitend de rentelasten vergelijken met die uit 2008 dan is een gemiddeld huishouden een stuk voordeliger uit terwijl er nu meer aan vermogensvorming wordt gedaan.

Het huidig jaar zal de betaalbaarheid van de woonlasten licht dalen, maar nog altijd veel beter zijn dan in de periode 2006-2008. De rentestijging zal in 2018 geleidelijk aan toenemen en het besteedbaar inkomen van een doorsnee huishouden stijgt volgens het CPB met 2,8% vanwege de aanhoudende economische groei. Per saldo zijn de gestegen woonlasten beter te dragen omdat huishoudens meer te besteden hebben.

Een tweede steun voor  de sterke prijsstijging in Nederland is het gebrek aan voldoende aanbod voor de verwachte aanwas qua bevolkingsgroei. Tot 2020 komen er naar verwachting jaarlijks zo’n 75 duizend huishoudens bij in Nederland. Deze groei zorgt er in combinatie met de goede betaalbaarheid voor dat de vraag naar koopwoningen hoog blijft. Het woningtekort zal hierdoor de komende jaren alleen maar verder oplopen ook omdat er te weinig nieuwbouw woningen worden gebouwd. In 2020 bereikt dit tekort de nieuwe prognose van ABF research een hoogtepunt, met ruim 200 duizend woningen. Prijsstijgingen van koop- en huurwoningen is hierdoor een logisch gevolg. Pas na 2020 zal de nieuwbouw sneller groeien dan het aantal huishoudens. Vanaf dat moment zal de druk op de prijzen langzaam afnemen.

De sterke huizenprijsstijging wordt niet veroorzaakt door snel groeiende kredietverlening, zoals in de afgelopen decennia het geval was. Ondanks de prijsstijgingen van woningen blijft de groei van kredietverstrekking achter. Als de rente het komende jaar gelijk blijft, kunnen huishoudens – op basis van de NIBUD-normen en de verwachte inkomensontwikkeling – in 2018 gemiddeld zo’n 2% meer lenen dan in 2017. Als de rente met een half procent zou stijgen, neemt de leencapaciteit in 2018 met zo’n 0,5% toe, vergeleken met 2017. Beide groeicijfers liggen fors onder de sterke woningprijsstijging en kunnen die daarmee moeilijk verklaren. Bovendien maken kopers juist in de regio’s waar woningprijzen het snelst stijgen, niet gebruik van hun maximale leencapaciteit. Ook dit is een aanwijzing dat de flinke prijsgroei niet schuld-gedreven is. Vermogen op spaarrekeningen levert nauwelijks een vergoeding op waardoor dit kapitaal ook eerder in een koopwoning wordt geïnvesteerd.