Is de koop van een woning correct ontbonden?

Is de koop van een woning correct ontbonden?

uitspraak rechter

Twee partijen doen een beroep op het meesterbrein van de rechter inzake het kopen van een woning. Althans, men ruziet over de vraag of de afwijzing goed gedocumenteerd is aangeboden aan de verkoper.

De koper, laten we hem voor het gemak Harry (fictieve naam) noemen, sluit in juli 2017 een koopovereenkomst voor een woning met verkoper Frans (ook een fictieve naam). De koopprijs van de woning bedraagt € 315.000.

Waar gaat deze bonje over?

Harry krijgt zijn hypotheek niet rond en heeft hierdoor regelmatig contact met de verkopend makelaar. De reden waarom Harry zijn hypotheek niet rondkrijgt hangt samen met het niet kunnen verkopen van zijn eigen woning. De makelaar die de woning van Frans heeft verkocht, heeft ook de woning van Harry in de verkoop. Hierdoor weet de makelaar ook precies hoe de situatie is met betrekking tot de verkoop.

Uiteindelijk blijkt dat de woning van Harry niet op tijd verkocht kan worden en doet hij een beroep op het financieringsvoorbehoud. In het koopcontract zijn hier de volgende afspraken over gemaakt :

artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 11 september 2017 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom + 1 % bijkomende kosten geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan n.o.t.k., of een rentepercentage niet hoger dan n.o.t.k., bij de volgende hypotheekvorm: een der gangbare hypotheekvormen.

Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht;

(…)

 15.3. Nadere afspraken ontbindende voorwaarden

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd.

In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: naast voornoemde afwijzing een kopie van de hypotheekaanvraag. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd.”

 

Wat is een financieringsvoorbehoud?

Het is gebruikelijk om in een koopovereenkomst een zogeheten financieringsvoorbehoud op te nemen. Dat geeft de koper de gelegenheid om uit te zoeken of deze in aanmerking voor een hypotheek komt. Meestal wordt een aantal weken de gelegenheid gegeven. In het geval van Harry en Frans is dat vastgesteld op 7 weken. Dat is op zich een ruime termijn.

De bepaling zoals deze is opgenomen in de koopovereenkomst is ook redelijk standaard. In de hypotheekaanvraag zelf staat ook veel persoonlijke informatie zoals het inkomen en de vermogenspositie. Ook andere persoonsgegevens komen hier in voor. Wij raden onze opdrachtgevers in ieder geval sterk af om met dit deel van het financieringsvoorbehoud akkoord te gaan.

Het overleggen van één afwijzingsbrief is naar onze opvatting redelijk en zakelijk. Het is namelijk gebruikelijk om slechts bij één geldverstrekker een hypotheekaanvraag in te dienen en pas bij een afwijzing van deze hypotheekaanvraag een nieuwe hypotheekaanvraag in te dienen.

Overleg per e-mail

Op 5 september schrijft Harry aan de makelaar dat hij in principe de financiering voor de aankoop rond heeft. De enige voorwaarde is dat zijn eigen woning verkocht dient te zijn. De bank in kwestie, Rabobank, ziet namelijk een probleem in de verwachte restschuld van € 81.000. Harry vraagt dan ook om verlenging van het financieringsvoorbehoud.

Uiteindelijk blijkt dat Frans niet mee wenst te gaan in het verzoek tot verlenging. Hierdoor beslist Harry om op 7 september een e-mailbericht te sturen waarin hij een beroep doet op het financieringsvoorbehoud. Ook stuurt hij de volgende documenten mee :

  • Een e-mail van ING bank waarin de bank aangeeft dat het inkomen ontoereikend is;
  • Een brief van Rabobank waaruit blijkt dat ook hier het inkomen niet voldoende is;
  • Van de SNS bank wordt ook een brief overlegd;
  • Ook een kopie van de hypotheekaanvraag wordt meegezonden.

Reactie verkoper

Frans is het duidelijk niet eens met de gang van zaken en sommeert Harry om de boete van € 31.500 te betalen vanwege het annuleren van de koopovereenkomst. Uiteindelijk heeft Frans zijn woning voor een hogere prijs, namelijk voor € 320.000, verkocht en wenst alsnog de boete te incasseren.

Harry wijst deze vordering af en vindt de afwijzing goed gedocumenteerd aangeboden aan Frans. Hij is van mening te hebben voldaan aan de gemaakte afspraken uit de koopovereenkomst.

Er volgt een rechtszaak en de rechter beslist dat Harry in het gelijk wordt gesteld. Hij heeft namelijk meer gedaan, dan is afgesproken in de koopovereenkomst. Hij zou slechts één afwijsbrief hoeven te overleggen, alleen heeft er drie meegezonden. Daaruit blijkt volgens de rechter dat hij zijn best heeft gedaan om een hypotheek aan te vragen. Kortom de rechter vindt ook dat de afwijzing goed gedocumenteerd is.

Tip :

Wij kennen niet alle details in deze zaak en dienen dus af te gaan op hetgeen we kunnen lezen in de uitspraak. In zijn algemeenheid valt ons op dat pas vrij laat in het proces bekend raakt dat de restschuld voor een probleem zorgt. Ook als de woning verkocht is blijft er een restschuld ontstaan.

Een dergelijke situatie valt ook op voorhand te onderzoeken waardoor er veel tijd gewonnen had kunnen worden. De acceptatiecriteria rondom restschulden zijn over het algemeen helder beschreven.

Ons advies zou zijn om op hoofdlijnen sneller duidelijkheid te verlangen door een bank of hypotheekadviseur op deze onderdelen.

Wenst u de gehele uitspraak te lezen dan kan dit onderstaand :

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Hoge klantwaardering.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

Meest recente artikelen

ABN hypotheekofferte

ABN hypotheekofferte nodig voor de aankoop van uw woning? Of wenst u een...

Contact opnemen

0 reacties