Hypotheek afsluiten eigen BV

Bent u van plan om een lening of hypotheek af te sluiten bij uw eigen BV ter vervanging van een bestaande hypotheek?  Vanaf 1 januari 2013 zijn de regels voor de hypotheekrenteaftrek drastisch gewijzigd. Zo is er overgangsrecht gecreëerd voor personen met een bestaande hypotheek. Het komt er op neer dat de hoogte van de hypotheek van iedereen met een hypotheek bestemd voor de eigen woning op 31 december 2012 bevroren wordt. Vanaf deze datum is uitbreiding onder de oude hypotheekregels niet meer mogelijk. Een voorbeeld.

Overgangsrecht hypotheken

Stel dat u op 31 december 2012 een spaarhypotheek heeft van € 250.000 en u besluit op 1 maart 2013 een serre te plaatsen aan uw woning en u wenst hiervoor € 25.000 te lenen bij een bank of bij uw eigen (stamrecht) BV dan mag u de rente van deze extra hypotheek uitsluitend aftrekken indien u deze annuïtair aflost. Dus producten zoals een spaarhypotheek, bankspaarhypotheek of beleggingshypotheek komen niet meer voor aftrek in aanmerking. Ook al zou u een dergelijke hypotheek wel willen, dan loopt u tegen het probleem aan dat banken deze niet meer in hun assortiment hebben. Het is dus sowieso een theoretische kwestie geworden. Samengevat mag u voor uw bestaande hypotheek de hypotheekrente gewoon blijven aftrekken binnen de oude spelregels, maar de hypotheekrente van de extra hypotheek mag alleen in aftrek worden genomen als u minimaal annuïtair aflost. Een lineaire hypotheek mag dus ook, want daarmee lost u eerder af dan bij een annuïteitenhypotheek.

Het was ingewikkelder als u besloot om slechts een gedeelte van uw hypotheek van € 250.000 te vervangen. De verantwoordelijke minister heeft hiervoor beleid ontwikkeld wat er op neer komt dat u ook een gedeelte van uw hypotheek (formeel : eigenwoningschuld) vervangt in plaats van het gehele leningdeel of de gehele hypotheek. De complete toelichting treft u bijgaand aan :

Gedeeltelijk aflossen eigenwoningschuld

In de praktijk is de vraag opgekomen wat de fiscale gevolgen zijn van het gedeeltelijk aflossen van een leningdeel dat onder het overgangsrecht valt als dit wordt gevolgd door het opnieuw aangaan van een schuld in verband met een eigen wo-ning (gedeeltelijk oversluiten). De wettekst schrijft voor dat deze nieuwe lening alleen onder het overgangsrecht valt in geval van geheel aflossen van een tot de eigenwoningschuld behorende schuld en het uiterlijk binnen het daaropvolgende kalenderjaar -ten minste voor dat bedrag- opnieuw aangaan van een schuld in verband met een eigen woning (geheel oversluiten). Deze lijn was ingegeven door het idee dat bij een verhuizing of bij oversluiten eigenlijk altijd een volledig le-ningdeel vervangen wordt. In de praktijk blijkt dat ook sprake kan zijn van ge-deeltelijk oversluiten van een leningdeel. Onder de huidige wettekst zou in dat geval het overgangsrecht alleen van toepassing zijn op de nieuwe lening indien de lening voor oversluiten gesplitst zou worden in twee leningdelen. Dit zodat per leningdeel sprake is van geheel oversluiten. Ter verduidelijking een voorbeeld.

Voorbeeld

Casus 1

A heeft op 31 december 2012 een eigenwoningschuld van € 300.000. Deze eigenwoningschuld is opgebouwd uit twee leningen. Lening 1 van € 250.000 en lening 2 van € 50.000. In 2013 lost A € 50.000 af op lening 2, met geld verkregen uit een nieuwe lening van € 50.000 (geheel oversluiten). Deze € 50.000 valt onder het overgangsrecht (geen afloseis).

Casus 2

Zelfde als casus 1, maar nu lost A € 10.000 blijvend af uit spaargeld en sluit hij gelijktijdig een nieuwe lening van € 40.000 af ter vervanging van de overige € 40.000 van lening 2 (gedeeltelijk oversluiten).

Deze nieuwe lening van € 40.000 valt niet onder het overgangsrecht aangezien geen sprake is van ‘ten minste voor dat bedrag (€ 50.000) aangaan van een schuld’.

De overgesloten € 40.000 zou wel onder het overgangsrecht hebben gevallen indien A voorafgaand aan het aflossen en oversluiten de lening van € 50.000 had gesplitst in een lening van € 10.000 (deel dat daarna blijvend wordt afgelost) en een lening van € 40.000 (deel dat wordt overgesloten).

Het hanteren van een dergelijk onderscheid tussen wel en niet gesplitste leningdelen acht ik onwenselijk. Belastingplichtigen zouden daardoor in voorkomende gevallen feitelijk worden gedwongen de lening administratief te splitsen, wat leidt tot onnodige administratieve rompslomp.

In een beleidsbesluit zal daarom vooruitlopend op wetgeving worden opgenomen dat ook bij gedeeltelijk oversluiten van een tot de eigenwoningschuld behorende schuld de nieuwe schuld kwalificeert voor het overgangsrecht (geen aflossingseisen) met dien verstande dat deze goedkeuring net als bij het ‘geheel oversluiten’ alleen geldt:

– voor maximaal de omvang van de aflossing en

– indien de schuld wordt aangegaan uiterlijk in het kalenderjaar volgend op het jaar waarin de aflossing plaatsvond.

De aanpassing biedt meer flexibiliteit en gelijkheid in de fiscale behandeling van belastingplichtigen met een verschillende samenstelling van de eigenwoningschuld (meer of minder leningdelen).

Vertel ons uw verhaal