Boeterente berekenen

Zodra u overweegt uw hypotheek over te sluiten, dan dient u het rentecontract “open te breken”. Tenminste als uw rentecontract voor een langere periode is afgesloten en deze rentevastperiode nog niet is verstreken. De term boeterente wordt ook wel oversluitboete genoemd.

Eigenlijk is het woord boeterente niet op zijn plaats omdat het feitelijk een vergoeding voor de misgelopen rente door de bank is. Het is een afspraak die u met de bank bij het aangaan van de hypotheek gemaakt hebt. Het voelt natuurlijk niet prettig als u een bedrag van enkele duizenden euro’s dient te betalen, vandaar dit begrip boeterente. De boeterente wordt nog gedempt omdat deze in de meeste gevallen fiscaal aftrekbaar is. Het is namelijk vooruitbetaalde hypotheekrente.

In dit artikel zullen we uitleggen hoe de boeterente wordt berekend en tips om te besparen op uw boeterente!

Boeterente is vergoeding van financieel nadeel voor de bank of geldverstrekker

Vanaf de ingangsdatum van de hypotheek is het mogelijk om uw maandlasten vast te zetten door een rentevastperiode af te spreken. Dit varieert van 1 jaar rentevast tot 30 jaar rentevast. U krijgt het recht op vaste voorspelbare maandlasten tijdens deze rentevastperiode en de bank ontvangt ook een vaste vergoeding.

Op het moment dat de hypotheekrente sterk is gedaald en u af wenst van uw bestaande rentecontract kan de bank of geldverstrekker uw hypotheek niet meer verkopen tegen de hogere rente die u had afgesproken. Vandaar dat zij de misgelopen renteopbrengsten over deze hele periode in rekening brengen en ‘contant maken’. Dit laatste begrip is een wiskundige formule waarbij het rente op rente effect uit de som van de misgelopen rente wordt gehaald.

Alleen een boeterente indien de hypotheekrente lager is

Er mag alleen een boeterente in rekening worden gebracht indien de bank een financieel nadeel heeft. Dat nadeel is in ieder geval aanwezig indien de marktrente lager is dan de contractuele rente die u bent overeengekomen. Is de marktrente hoger, dan is er geen sprake van een boeterente. De bank of geldverstrekker kan dan juist extra geld verdienen door het geld tegen een een hogere rente uit te lenen.

Mortgage credit directive en boeterente

In juli 2016 zijn nieuwe Europese regels van kracht geworden met betrekking tot het berekenen van de boeterente. De wijzigingen zijn onder andere als volgt :

• Er dient sprake te zijn van een werkelijk financieel nadeel en geen verkapte boete;
• Een vergoeding op basis van de netto contante waarde wordt het uitgangspunt bij een boeterenteberekening;
• Toekomstige vergoedingsvrije aflosruimte hoeft door de bank niet te worden meegenomen in de berekening;
• De berekening van de boeterente dient transparant en eerlijk te gebeuren (vooral de laatste opmerking is pikant te noemen).

Berekening van boeterente

De berekening van de boeterente is onder te verdelen in een aantal logische stappen. Indien we uitgaan van de netto contante waardemethode is het proces als volgt :

1. Eerst dient u het bedrag te bepalen waarover geen boete in rekening wordt gebracht. Dit is te vinden in de hypotheekvoorwaarden en is meestal 10% van de hoofdsom;
2. Dan is het nodig om de vergelijkingsrente te selecteren. Dit is de rente die voor nieuw af te sluiten hypotheken geldt en die matcht met de resterende rentevastperiode;
3. De indeling van de risicoklasse dient gelijk te zijn tussen de contractrente en vergelijkingsrente;
4. Toekomstige aflossingen die al gepland zijn dienen meegenomen te worden in de berekening van de boeterente.

6 tips hoe u kunt besparen op de boeterente

 Vraag een proforma aflosnota op

U kunt voorafgaand aan de oversluiting een zogeheten pro forma aflosnota opvragen. Vraag dan ook altijd een complete berekening op met de gehanteerde uitgangspunten. Sommige banken en geldverstrekkers sturen u een samenvatting met uitsluitend het boetebedrag zonder een toelichting. Op het moment dat u deze pro forma aflosnota ontvangt kunt u zelf berekenen en vergelijken of er juiste uitgangspunten zijn gehanteerd.

Rentekorting

Sommige banken en geldverstrekkers stellen zich op het standpunt dat er een korting is verleend bij de start van de hypotheek. Als dit zo is dient men deze korting ook toe te passen op de vergelijkingsrente zodat er appels met appels worden vergeleken. Blijkt dat de korting wel wordt toegepast op de vergelijkingsrente, maar niet bij de contractrente dan valt de boeterente een stuk hoger uit. Dat is niet in uw voordeel.

Er is één uitzondering mogelijk. En dat is indien het een individueel afgesproken en onderhandelde korting is. Dit dient dus een korting te zijn die speciaal voor u is en niet voor een grote groep klanten zoals bijvoorbeeld een korting voor het aanhouden van een bankrekening bij dezelfde bank. Deze afspraak dient dan ook vastgelegd te zijn in de hypotheekofferte van destijds of in de hypotheekakte.

Worden toekomstige aflossingen wel meegenomen

Op het moment dat u een spaarhypotheek of bankspaarhypotheek hebt dient de hypotheekverstrekker uit te gaan van de openstaande hypotheek minus de waarde van de spaarrekening. Het is overigens maar de vraag of het verstandig is om het rentecontract van een spaarhypotheek of bankspaarhypotheek open te breken. De rentevergoeding over de gekoppelde aflosproducten is gelijk aan de hypotheekrente die u betaald. Eigenlijk is er in de meeste gevallen geen voordeel bij het openbreken van het rentecontract. Als dit wordt geadviseerd zou ik goed doorvragen en om een berekening vragen waaruit het voordeel zou blijken.

Bestaat uw totale hypotheek uit meerdere leningdelen dan kan het interessant zijn ook de bankspaarhypotheek of spaarhypotheek toch over te sluiten naar een nieuwe geldverstrekker. Bereken altijd de terugverdienperiode zodat duidelijk is wat uw financieel voordeel is bij oversluiten, of niet.

Indien u het rentecontract van een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek wenst af te kopen dient er ook rekening te worden gehouden met de toekomstige aflossingen. Dat wordt in de praktijk nog wel eens vergeten.

Juiste rentevastperiode vergelijken

De hypotheekverstrekker dient de juiste rentevastperiode te kiezen die hoort bij de resterende rentevastperiode van het huidige rentecontract. Dus : als uw huidige hypotheek een rentevastperiode van 10 jaar had en de hypotheek loopt 7 jaar dan is er nog een resterende duur van het rentecontract van 3 jaar. Er dient door de bank dan ook vergeleken te worden met een marktrente van 3 jaar vast. Is het nu zo dat de geldverstrekker geen rentes van 3 jaar in het assortiment heeft dan dient de ‘naast betere rente’ gekozen te worden. Dat betekent dat de geldverstrekker de hoogste marktrente in de buurt van deze ontbrekende rentevastperiode dient te selecteren.

Het is dan ook aan te raden om zelf de rentelijsten goed te bekijken van de geldverstrekker en zelf ook een oordeel te vormen over de gekozen rente.

Vergelijk alle uitgangspunten

Pak uw algemene voorwaarden van de hypotheek en lees deze goed door zouden wij aanraden. Daarin staat aangegeven wat de basis van de boeterenteberekening is. Zo kan het in oude contract voorkomen dat er niet gerekend hoeft te worden met de resterende rentevastperiode, maar met de oorspronkelijke rentevast periode als zijnde vergelijkingsrente. In veel gevallen levert dit een aanzienlijk voordeel op de boeterente op.

Neem ook geen genoegen met onduidelijke specificaties of het ontbreken van een toelichting.

Overhevelen spaarrekening

Op het moment dat u wenst over te sluiten dient de geldverstrekker rekening te houden met het netto saldo van de hypotheek. U kunt overwegen om een deel van uw spaarrekening – wat u kunt missen op lange termijn – over te hevelen naar uw spaar- of bankspaarhypotheek. Hiermee dempt u de boeterente en verhoogt u het rendement op uw spaarrekening en dalen uw maandlasten. We spreken hier van een win-win-win-situatie.

In de praktijk merken wij dat de berekeningen van boeterentes veel fouten bevatten.

Hulp nodig bij het berekenen of controleren van uw boeterente? Wij bieden u een gratis quickscan aan. U kunt met het onderstaande formulier uw pro forma aflosnota veilig meesturen.