[pbutton url=”https://www.cournot.nl/contact/contact-2″ text=”Kosteloos gesprek gewenst?” new_window=”no”]

Hoe werkt het oversluiten van een hypotheek?

Oversluiten van een hypotheek is het onderbrengen van uw hypotheek bij een andere geldverstrekker. Dit is een proces wat uiteindelijk ook via de notaris dient te verlopen. Er dient een nieuwe hypotheekaanvraag te worden ingediend en uiteindelijk is het slotstuk het passeren van een nieuwe hypotheekakte.

Waarom zou u een hypotheek oversluiten?

Er kunnen legio redenen zijn om uw hypotheek over te sluiten. We hebben in dit artikel een selectie gemaakt van de meest gebruikte redenen om een hypotheek te herfinancieren.

• U loopt tegen het einde van uw rentecontract en het aanbod van de bestaande geldverstrekker is ongunstig;
• Aflosproduct zoals een beleggingsverzekering vervangen door een aflosvorm met meer zekerheid;
• Gebruik maken van de lage hypotheekrente;
• Een verbouwing uit te voeren aan uw woning;
• NHG toevoegen aan uw hypotheek en daarmee een lagere hypotheekrente afspreken;
• U gaat scheiden en dient eventueel uw ex-partner uit te kopen;
• Het beschikbaar hebben van een groot bedrag om bijvoorbeeld af te lossen of uw hypotheek te optimaliseren;
• De rente korter of langer vast willen zetten;
• Vrij laten vallen van verpand aflossingsplan.

In de praktijk werkt het meestal zo dat het oversluiten van een hypotheek een combinatie is van bovengenoemde redenen of dat het zonde is om niet meteen de aflosvorm aan te pakken. Doet u dit op een later moment dan heeft u dubbele advieskosten voor de hypotheek.

Einde van uw rentecontract

In veel gevallen hebt u te maken met een boeterente indien u een bestaand hypotheekcontract wenst open te breken. Behalve als u tegen het einde van uw rentevastperiode aan zit. Dan kan het lonen om een vergelijking te maken van de rentes en voorwaarden bij andere geldverstrekkers.

Eigenlijk is dit ook het meest logische moment om uw hypotheek onder de loep te nemen omdat er dan geen sprake meer is van een (geringe) boeterente. Meestal valt er naast de hoogte van het rentetarief ook nog te verbeteren op het gebied van de aflosvorm en de eventueel gekoppelde levensverzekering.

Aflosvorm veranderen

In de afgelopen jaren zijn er miljoenen kapitaalverzekeringen verkocht en vaak ook gekoppeld aan een hypotheek. Een dergelijke hypotheek wordt een levenhypotheek genoemd en een groot aantal van deze kapitaalverzekeringen zijn ook wel bekend geraakt als zogeheten woekerpolissen. Dit komt omdat er vaak onzichtbare kosten in rekening zijn gebracht die op voorhand niet duidelijk zijn verteld en aangegeven waardoor opbrengsten tegenvielen.

Ook vandaag de dag komen wij in onze adviespraktijk nog dergelijke levenhypotheken tegen. De huidige waarde vaak valt tegen waardoor zonder aanpassingen een gat ontstaat tussen het verwachte bedrag wat opgebouwd zou worden en de openstaande hypotheeksom. Dit levert ook vaak nieuw inzicht op omdat de premie van een dergelijke kapitaalverzekering meevalt, omdat er gerekend is met hoge te verwachten rendementen. Soms werd wel gerekend met 9% of 10% terwijl de realiteit is dat de waarde nauwelijks boven de totale inleg uitstijgt.

Kortom het is vaak voordeliger om nu de pijn te pakken in plaats van de laatste jaren van de looptijd van een hypotheek. Ontdekt u pas in de laatste jaren van de looptijd van de hypotheek dat er een tekort dreigt te ontstaan dan is de periode om dit te repareren beperkt en brengt dit hoge kosten mee.

Lage hypotheekrente

Op dit moment is het een gunstig moment om de hypotheekrente opnieuw voor een langere periode vast te zetten. Dit rentepercentage is in jaren niet zo laag geweest en vermoedelijk is dit een unieke periode waar we over 10 jaar met veel plezier aan terugdenken. “Weet je nog dat je toen voor 1,8% de rente voor 10 jaar vast kon zetten”.

Er is sprake van een gezonde concurrentie tussen de diverse banken en geldverstrekkers waardoor vergelijken loont. Wij doen de hele dag niet anders en weten de tips and tricks te vinden. Gemiddeld verdient u de kosten van een volledig hypotheekadvies al terug bij een gunstigere rente van 0,1%. Het is overigens te kort door de bocht om uitsluitend de rente te vergelijken. Een hypotheek bestaat uit meer dan alleen een rentepercentage.

Zo hoort er ook een complete set aan voorwaarden bij een hypotheek. Per hypotheek zijn er voor- en nadelen te vinden in de hypotheekvoorwaarden waarbij wij voor u een selectie kunnen maken van de meest optimale hypotheek.

U gaat verbouwen

U woont op een fantastische plek, maar wenst net iets meer ruimte te hebben? In veel gevallen is een verbouwing goedkoper dan een verhuizing waardoor het kan lonen uw hypotheek ‘open te breken’ en een bouwdepot op te laten nemen voor het uitbouwen van uw woning of plaatsen van een dakkapel.

NHG toevoegen aan uw hypotheek

Met NHG kunt u tot wel 0,6% korting op uw hypotheekrente krijgen. De bank of geldverstrekker loopt namelijk nauwelijks een risico op wanbetaling omdat de stichting achter NHG dit opvangt. Deze stichting beheerd een pot van honderden miljoenen euro’s waardoor als u in gebreke blijft met betalen de bank een vordering kan indienen bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW).

Ook biedt NHG u een extra bescherming bij vervelende situaties zoals een tijdelijke situatie van werkloosheid, relatiebreuk et cetera. Indien u door overmacht de woning niet meer kunt betalen dan wordt u niet geconfronteerd met een restschuld. Dat is de meest extreme situatie. Blijkt het bijvoorbeeld een tijdelijke situatie te zijn dan kunt u in aanmerking komen voor een adempauze door de hypotheeklasten op te schorten.

Kosten

Voor niets gaat de zon op. Op het moment dat het voor u interessant is om over te sluiten dienen er aantal werkzaamheden te worden uitgevoerd door een aantal partijen. Zo kunt u onder andere te maken krijgen met de onderstaande kosten :

• Advies- en bemiddelingskosten;
• Notariskosten voor het inschrijven van de nieuwe hypotheekakte en doorhalen (royement) van de oude hypotheek;
• Taxatiekosten;
• Boeterente;
• Eventuele premie voor NHG.

Terugverdienperiode van kosten voor het oversluiten

We berekenen de periode waarbinnen de oversluitkosten terugverdiend worden. Soms komt het voor dat u de kosten niet terugverdiend, maar wel uw wensen en behoeften kunt invullen.  Zo zal iemand die wenst te verbouwen of zijn ex-partner dient uit te kopen minder oog hebben voor de terugverdienperiode. Er spelen dan zaken van hogere prioriteit.

Wanneer is oversluiten van uw hypotheek niet verstandig

Bankspaarhypotheek

Het is zelden interessant om een bankspaarhypotheek over te sluiten. Tenminste indien uw volledige hypotheek bestaat uit banksparen. Is er bijvoorbeeld ook een ander hypotheekdeel aanwezig dan kan het aanwezig zijn om uitsluitend dit deel over te sluiten. Het is namelijk ook mogelijk om gedeeltelijk uw hypotheek (intern) over te sluiten. Op deze wijze kunt u ook gebruik maken van een lagere hypotheekrente terwijl het fiscaal gunstig bankspaardeel in tact blijft.

Langjarig rentevast contract

Op het moment dat uw hypotheek nog een resterend rentecontract van bijvoorbeeld 20 jaar heeft is het niet interessant om aan oversluiten te beginnen. De boeterente is namelijk erg hoog en het financieel voordeel weegt dan vaak niet op tegen deze kosten. En op het moment dat u besluit te verhuizen binnen enkele jaren na de oversluiting heeft u ook een nadeel omdat u bij een verhuizing kosteloos kunt aflossen. Terwijl u de boeterente afkoopt over de volledige nog resterende rentevastperiode.

Doorlooptijd

Een hypotheek rond krijgen duurt afhankelijk van de complexiteit van een aanvraag en de verwerkingstermijn circa 4 tot 6 weken. Tijdens het eerste gesprek zal een hypotheekadviseur van ons kantuur u een duidelijke uitleg verschaffen over de diverse factoren die van invloed zijn op het oversluitproces van uw hypotheek.

U kunt tijd winnen door tijdig over alle relevante documenten zoals een werkgeversverklaring en loonstrook te beschikken. Met deze gegevens kan uw hypotheekadviseur ook meteen mogelijke bottlenecks signaleren met betrekking tot uw hypotheekaanvraag en hierop anticiperen. Op deze wijze wint u tijd en kunt u bijvoorbeeld eerder profiteren van de lage hypotheekrente of eerder starten met verbouwen.

Het proces

Eerst vindt er een kennismakingsgesprek plaats waarbij uw complete financiële situatie in kaart wordt gebracht. Uw hypotheekadviseur werkt deze informatie in combinatie met uw wensen en behoeften uit tot een financieel plan. Nadat u samen met uw hypotheekadviseur het financieel advies hebt besproken volgt er een keuze voor een bepaalde geldverstrekker.

Vervolgens wordt er een hypotheekaanvraag ingediend en volgt er een rentevoorstel vanuit de geldverstrekker van uw keuze. Tegelijkertijd worden er ook andere acties uitgezet zoals het bespreken van uw taxatieaanvraag met een taxateur uit uw regio. Daarnaast bespreken wij uw dossier door met de notaris van uw keuze. Ook kunnen wij een vergelijking maken van de diverse notarissen en prijsopgaves opvragen. Ook het vergelijken van notariskantoren loont. Soms zitten er honderden euro’s verschil in de kosten voor min of meer het uitvoeren van wettelijke taken.

Mocht een levensverzekering gewenst zijn dan vragen wij die ook namens u aan.

Fiscaal geruisloos voortzetten

Indien er sprake is van het overhevelen van een zogeheten woekerpolis met KEW-clausule of een bankspaarrekening naar de nieuwe geldverstrekker ontstaat er een nieuw administratief proces. Dit heet fiscaal geruisloos voortzetten.  Het geld vanuit deze aflosproducten komt pas vrij nadat de oude hypotheek is afgelost. Daarna kan het geld uit deze aflosproducten worden overgeheveld naar de nieuwe geldverstrekker.

Mocht u meer wensen te weten of uw bestaande hypotheek ook wensen over te sluiten? Spreek dan gerust eens af met een hypotheekadviseur van ons kantoor. Het eerste gesprek is voor onze rekening.

Video over hypotheek oversluiten

[contact-form-7 id=”1077″ title=”Afspraakformulier hypotheek met bijlagen”]