Huis kopen met vrienden en hypotheek afsluiten

Hoe leuk is het om met je beste vriend(en) een huis te kopen en hiervoor een hypotheek af te sluiten? Zeker in deze tijden waarin de woningmarkt is drooggekookt kan dit een oplossing zijn om een dure huurwoning achter je te laten en te starten met een koopwoning. Als hypotheekadviseur helpen wij  steeds vaker bevriende stellen die gezamenlijk een woning, villa of woonboerderij kopen. Al dan niet tijdelijk voor een paar jaar. En in de meeste situaties is het zelfs voor een van de vrienden de eerste keer een eigen huis. Altijd erg leuk en bijzonder om daar als hypotheekadviseur een bijdrage aan te mogen leveren.

Op deze wijze kunnen jullie inkomens stapelen en hierdoor in een andere – minder competitieve – prijsklasse naar woningen zoeken. Ook kan in een latere fase de woning wellicht gesplitst worden zodat er een zelfstandige woning ontstaat die afzonderlijk verkocht kan worden. Zeker in de grote steden waarbij monumentale panden worden verbouwd en gesplitst kunnen wij jullie van dienst zijn.

Ook helpen wij bevriende stellen regelmatig met de aankoop van andere type woningen zoals woonboerderijen. Dit soort objecten lenen zich goed voor dubbele bewoning en splitsing. Het is overigens niet verplicht om later de woning te splitsen. Verkopen en dit als een tijdelijke situatie doen komt ook regelmatig voor.

Met hoeveel mensen mag je een vriendenwoning kopen?

In principe is het maximum aantal personen vier. Dus wil je samen met je vriend of vriendin een woning kopen dan kun je beide inkomens gebruiken. Het eerste inkomen telt voor 100% mee en het tweede inkomen voor 90% in de hypotheekberekening. Sinds 2023 telt het tweede inkomen ook voor 100% mee. Niet iedere geldverstrekker is happig op het verstrekken van een hypotheek aan vrienden, maar vanzelfsprekend kunnen wij je hierbij helpen tijdens het hypotheekadvies. Zo weten wij de spelregels van de geldverstrekkers en kunnen wij jullie goed informeren over de diverse hypotheekopties.

Wij helpen zowel vrienden die met zijn tweeën een woning willen kopen, drieën of met zijn vieren. Ook een woning met agrarische bestemming valt te financieren met een hypotheek voor vrienden.

Kan je met vrienden een hypotheek krijgen?

Dit is zeker mogelijk. Ook als deze koopwoning je eerste huis is.

Samen de woning kopen

Door met meerdere personen de woning aan te kopen kunnen de inkomens van alle personen meegenomen worden in de hypotheekaanvraag. De hoogte van de hypotheek is afhankelijk van het acceptatiebeleid van geldverstrekkers. Niet in alle gevallen staan banken toe om deze constructie te honoreren.

In welke vorm koop je als vrienden een woning?

Er zijn een paar opties om de aankoop mogelijk te maken. In de ene variant kopen jullie gezamenlijk de woning en ieder koopt voor 50% een aandeel. Het alternatief is dat één persoon de gehele woning koopt en 100% van de eigendom verkrijgt en dat de ander een kamer huurt. In zo’n situatie is er sprake van deelverhuur en gelden er extra spelregels. En meestal ook beperkingen in de leencapaciteit. Zo kan de rente ook hoger zijn bij sommige geldverstrekkers.

Verwachtingen bij het kopen en afspraken maken als vrienden

Iedere eigenaar en schuldenaar is verantwoordelijk voor het terugbetalen van de hypotheek. Dit noemt men hoofdelijke aansprakelijkheid. De bank kan iedere persoon die op de hypotheekakte voorkomt aanspreken tot betaling. Het is om die reden verstandig om bij aankoop notarieel vast te leggen wat de afspraken zijn bij onverwachte situaties. Denk hierbij aan de volgende life events:

• werkloosheid, arbeidsongeschiktheid en overlijden waardoor de betaalbaarheid in het geding is
• relatiebreuk of echtscheiding
• verhuisplannen
• ruzies onderling
• gezinsuitbreiding vanwege kinderen
• nieuwe partners

Het zijn wellicht onprettige onderwerpen om hier met vrienden uitgebreid over te spreken. Toch is het wel slim om die verwachtingen uit te spreken en vast te leggen bij de notaris mocht één van deze situaties ontstaan. Zo kunnen er op voorhand afspraken gemaakt worden dat het eerste recht van koop overgaat op de overige eigenaren. Ook zou al opgeschreven kunnen worden hoe de waardebepaling plaats gaat vinden. Dit kan later een hoop trammelant voorkomen.

Indien jullie als vrienden een woning kopen maak je ook kosten koper. Stel dat één van jullie snel de woning wenst te verlaten kan er sprake van een restschuld zijn. Om die reden kan het verstandig zijn om een minimale periode af te spreken waarbij jullie samenwonen. Bijvoorbeeld 5 jaar. Na die periode is een deel van de hypotheek afgelost en is de woning wellicht in waarde gestegen waardoor een verkoop dan financieel minder zeer doet.

Lifestyle

Ook andere aspecten die rondom het samenwonen met vrienden kunnen spelen zijn huisregels over geluidsniveau’s et cetera. Ook bij veel VVE’s worden er afspraken gemaakt over dit soort zaken, dus hierbij valt goed aan te sluiten bij dergelijke huishoudelijke reglementen.

Het is dus verstandig om periodiek de gemaakte afspraken door te nemen. Loopt alles nog zoals jullie hadden bedacht. Hoe bevalt het delen van de gezamenlijke ruimtes et cetera.

Duurzaamheid

In 2024 is voor het afsluiten van een hypotheek het energielabel mede bepalend voor de maximale hoogte van de hypotheek. Als jullie als vriendengroep duurzaamheid een belangrijk thema vinden kan dit ook een positieve rol spelen bij het gezamenlijk kopen van een huis.

Hypotheek individuele keuzes

Ook wanneer jullie gezamenlijk één hypotheek hebben kan de lening op ieders specifieke wensen en situatie worden afgestemd. Binnen een hypotheek zijn meerdere leningdelen mogelijk, waardoor de een de rente bijvoorbeeld langer kan vastzetten dan de ander, of bijvoorbeeld kan kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek, terwijl de ander wenst af te lossen. De hypotheek valt dan ook zo in te richten dat iedereen zijn recht op hypotheekrenteaftrek behoud.

Op een later moment, bijvoorbeeld bij verkoop is dan ook te zien wat ieders aandeel in de hypotheek is geweest. Heb jij of je vriend de wens om extra af te lossen op zijn of haar leningdeel dan is dit ook meteen administratief af te lezen.

Als je bij aankoop een andere eigendomsverhouding dan 50/50 wenst is ook op deze manier de hypotheek in te richten in verschillende leningdelen. Kortom een maatwerkoplossing voor het kopen van een huis samen met vrienden is mogelijk en aan te bevelen.

Het komt namelijk voor dat een van de vrienden al een koopwoning heeft en de overwaarde wenst in te brengen. Dan is er sprake van een inbreng van vermogen, ook dit is mogelijk om toe te passen tijdens de hypotheekaanvraag.

Inbreng van vermogen bij de aankoop met vrienden, hoe regel je dit?

Zeker als je met meerdere vrienden een woning wenst te kopen heeft iedereen een eigen unieke situatie. De een heeft een hoger inkomen een andere vriend meer spaargeld of vermogen. Kortom de startpositie is vaak verschillend. Hoe ga je dan om met verschillende vermogens?

Tijdens het hypotheekadvies voor de vriendenhypotheek staan wij ook stil bij dit onderwerp. Mocht je al meer informatie wensen te lezen over ongelijke vermogens bij aankoop dan is deze blog een aanrader.

Draagplichtovereenkomst opstellen

Tijdens het hypotheekadvies zullen wij jullie ook wijzen op de mogelijkheid om een zogeheten draagplichtovereenkomst op te stellen. In deze overeenkomst kunnen jullie onderling de individuele – fiscale – keuzes regelen en administreren hoe de leningdelen eruit komen te zien. Dit is een extra document naast het hypotheekadvies dat jullie kunnen gebruiken in de onderlinge verdeling van de hypotheek.

Het opstellen van deze draagplichtovereenkomst is nuttig vanwege de vaak ongelijke start qua hypotheekverleden. Soms hebben mensen al eerder een hypotheek gehad of wordt er meer eigen geld ingebracht dan de andere vrienden, waardoor het uniek is om te veronderstellen dat iedereen met dezelfde uitgangspositie start.

Een draagplichtovereenkomst is dus nuttig om te hebben als u te maken hebt met verschillende vermogens. Wij helpen jullie bij het maken van de keuzes en kunnen op verzoek de begeleidend notaris ook informeren. Dit is onderdeel van de hypotheekadvisering voor vrienden die samen een huis kopen.

Wat zijn de voordelen van het kopen van een woning kopen met vriend / vriendin?

Kort samengevat zijn er de volgende voordelen te bedenken voor het aankopen van een woning met vrienden:

• Samen kunnen jullie een leuke woning kopen. Alleen kom je misschien niet verder dan een woning in een achterbuurt. De keuze is dus ruimer omdat inkomens en vermogens gestapeld kunnen worden.
• Jullie zijn samen verantwoordelijk voor het betalen van de vaste lasten en kunnen dus de kosten verdelen. Een dure huurwoning in je eentje drukt harder op je besteedbaar inkomen.
• Veel vrienden vinden het prettiger om ‘s-avonds gezellig thuis te zijn.
• Je weet meteen wie je directe buren zijn. Dat is bij de meeste verhuizingen onduidelijk en kan een risico zijn als de buren minder leuk zijn.
• Bij verkoop kunnen jullie de eventuele winst delen.
• Hogere hypotheek is mogelijk omdat jullie inkomens mogen stapelen.

Nadelen kopen woning met vriend / vriendin

Vanzelfsprekend zijn er ook nadelen te bedenken aan het gezamenlijk kopen en financieren van een woning:

• Fiscaal gezien worden jullie elkaars partner en zullen ook financieel zaken delen. Bij het doen van de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting ben je fiscale partner en dat hoeft niet per se ook je liefdespartner te zijn. Heeft de ene persoon een lening in het BKR dan wordt dit zichtbaar tijdens de hypotheekaanvraag. Ook als er verschillen in inkomen en vermogen zijn dient dat gedeeld te worden in de aanvraagfase.
• Huisregels opstellen om scheve gezichten te voorkomen is belangrijk. Wie gebruikt wat in huis en doet het huishouden? Allemaal praktische zaken die een rol kunnen spelen, maar waarbij irritaties te voorkomen zijn door goede afspraken te maken.
• Jullie zijn hoofdelijk aansprakelijk omdat jullie een gezamenlijke hypotheek aangaan waardoor bij een baanverlies van de een de ander ook betrokken wordt. Immers de bank wil iedere maand de hypotheekbetaling wensen te zien en blijft deze uit dan worden jullie beiden aangesproken.
• Bij een eventuele verkoop in de toekomst waarbij er sprake is van een reschuld delen jullie dit gezamenlijk.
• Er kan sprake van een boeterente zijn bij het uitstappen uit deze constructie.

Onverdeelde woning splitsen

Zodra er een gezamenlijke woning wordt gekocht dienen jullie afspraken te maken over het deel qua eigendom. Deze zogeheten ongedeelde eigendom kan opgeheven worden door de woning juridisch en kadastraal te splitsen. Dit is niet noodzakelijk, alleen kan in de toekomst mogelijke verdelingsvraagstukken voorkomen. Er zal in de toekomst namelijk altijd wel een keer iemand verhuizen, om welke reden dan ook. Niet iedere woning is geschikt voor splitsing en de gemeente dient hier toestemming voor te geven.

Mocht een woning door een verbouwing geschikt kunnen zijn voor dubbele woning dan is het soms ook mogelijk om de verbouwingskosten mee te financieren. Zo kan er vooruitlopend op een formele splitsing toch al worden gekocht en gewoond.

We helpen regelmatig vrienden die een grote stadswoning of boerderij kopen en later bouwkundig en kadastraal splitsen. Als het splitsen lukt dan is een eventueel exit-scenario minder spannend. Immers dan heeft iemand de vrijheid zelfstandig zijn eigen woning verkopen in plaats van overleg te hebben over de waarde van de gezamenlijke waarde.

Samen met vrienden een woning kopen in een stad, hoe werkt dit?

Een vriendenwoning kopen in de grote stad brengt extra aandachtspunten met zich mee, vooral bij monumentale panden, erfpacht en de wens om in de toekomst te splitsen.

Monumenten zijn vaak prachtig en karakteristiek, maar de financiering vraagt om een aanpak op basis van maatwerk. Soms zijn er aanvullende voorwaarden vanuit de gemeente. Willen jullie later formeel splitsen, dan is een splitsingsvergunning nodig en die wordt in steden als Amsterdam, Rotterdam en Utrecht streng getoetst op bouwkundige geschiktheid, geluidsoverdracht en behoud van het straatbeeld.

Ook erfpacht speelt een grote rol. Niet iedere bank financiert vrienden op erfpachtgrond en de hoogte van de canon of een naderende herziening kan de leencapaciteit beïnvloeden. Wij helpen jullie vooraf inschatten welke hobbels te verwachten zijn en welke stappen verstandig zijn om nu al te zetten, zodat jullie aankoopplannen in de stad soepel en zonder verrassingen verlopen.

Verzekeringspakket voor een vriendenwoning

Ook het verzekeren van een gezamenlijke woning voor vrienden is geen standaardoplossing. Veel verzekeraars bieden hier geen standaardoplossing voor bijvoorbeeld een opstalverzekering. Daarnaast kun je ook de wens hebben om jullie (gezamenlijke) inboedel te verzekeren. Een opstalverzekering is hoe dan ook verplicht vanuit de bank die de hypotheek aan jullie verstrekt. Voor een verzekeringsadvies op maat voor vrienden die gezamenlijk een huis kopen kunnen wij jullie ook adviseren.

Rentecontract meeverhuizen

Stel dat één van jullie al een koopwoning heeft met gunstige hypotheekrente en maandlasten. Het is dan, als de bank in kwestie hiervoor openstaat, mogelijk om het rentecontract mee te verhuizen. Op deze manier valt er mogelijk ook nog te profiteren van de lage hypotheekrente voor de nieuwe woning die jullie als vrienden samen kopen.

Meerdere woningen te verkopen

Het kan zijn dat u op dit moment ook al een koopwoning bezit, of dat alle vrienden een koopwoning bezitten. Mocht u dan de overwaarde wensen in te zetten van beide / alle woningen, dan is het mogelijk om ook van beide woningen de overwaarde mee te nemen voor de aankoop van uw woning met vrienden.

Ook kunt u bijvoorbeeld nu al een samenlevingscontract hebben met uw partner. Het is dan verstandig om dit in de nieuwe context van een gezamenlijke hypotheek met vrienden meteen te herzien. Ook om te voorkomen dat er sprake van overlap is en conflicterende juridische afspraken.

Bestemming nieuwe woning

Regelmatig komt het voor dat vrienden in een woonboerderij gaan wonen. Dat is niet zo verwonderlijk aangezien dit soort huizen groot en geschikt kunnen zijn voor het huisvesten van meerdere gezinnen met een flinke buitenruimte. Een nadeel van een woonboerderij voor de financiering is dat het vaak een (deels) agrarische bestemming heeft. Ook dit hoeft geen probleem te zijn als u samen met vrienden gaat kopen. Vanzelfsprekend hebben wij hier ruim voldoende ervaring mee.

Tweede woning met vrienden kopen

Ook kunnen wij jullie helpen als jullie samen met vrienden een tweede woning zoals een vakantiewoning willen kopen. Dit hoeft niet perse een recreatiewoning te zijn. Vanaf 1 januari 2026 is het tarief voor de overdrachtsbelasting 8%. De kosten koper voor de aankoop van een tweede woning met vrienden zijn hierdoor wel een stuk hoger.

Hoe regel je de sociale kant van het samen kopen van een woning met vrienden?

Succesvol samenwonen met vrienden vraagt niet alleen om een goede financiële constructie, maar vooral om heldere verwachtingen en goede communicatie. Veel ruzies ontstaan niet door grote onderwerpen, maar door kleine dagelijkse irritaties zoals schoonmaken, geluid, bezoekers of het gebruik van gezamenlijke ruimtes.

Het helpt als jullie vooraf bespreken wat ieder belangrijk vindt, hoe jullie beslissingen nemen en hoe jullie feedback geven zonder elkaar te verliezen. Spreek ook af hoe jullie omgaan met veranderingen, zoals een nieuwe partner, thuiswerken of wisselende werktijden. Duidelijke afspraken maken betaalt zich uiteindelijk uit.

Praktisch gezien werkt een periodiek huisgesprek heel goed. Eén keer per maand kort bijpraten over wat goed gaat en wat beter kan. Zo blijven irritaties klein en voorkom je dat spanning zich ongemerkt opbouwt. Door deze afspraken te combineren met duidelijke financiële en juridische kaders ontstaat er een stabiele basis om jarenlang prettig samen te wonen.

Belastingzaken

Ook kunnen wij jullie helpen bij het informeren over relevante belastingzaken. Wanneer hebben jullie wel recht op renteaftrek en in welke situaties niet?

Wat kunnen wij voor jullie betekenen?

Om te beginnen kunnen wij jullie als hypotheekadviseur met een quickscan snel inzicht geven in de haalbaarheid van de financiering van jullie plannen. Daarbij kunnen wij dus ook de vriendenhypotheek voor jullie in orde maken.

Wij werken landelijk. Wij beschikken over ruime specifieke ervaring met dit onderwerp en beschikken over een breed netwerk aan specialisten. Ook weten wij wanneer een discussie kan schuren en knellen. Het kopen met vrienden is namelijk een proces, en op voorhand weet je niet wanneer de discussiepunten ontstaan.  In zo’n situatie kunnen wij vanuit onze specifieke ervaring als hypotheekadviseur wellicht waardevolle inzichten en oplossingen geven om die onderwerpen te agenderen dan wel vlot te trekken.

Heel concreet kunnen wij jullie de volgende diensten aanbieden rondom het kopen van een woning met vrienden of familie:

• Begeleiding van de bouwtechnische keuring;
• Maximale hypotheek berekenen met maandlasten
• Een juist en bruikbaar taxatierapport opstellen voor de woning dat een geldverstrekker accepteert;
• Advies rondom het vergunningstraject tot het wijzigen van de bestemming en splitsing;
• Het verzorgen van financieel advies met inzicht in jullie maandlasten rondom de hypotheek en het regelen van jullie hypotheek om de aankoop mogelijk te maken;
• Verzekeringsadvies over het verzekeren van de woning.
• Aankoopbegeleiding bij het kopen van jullie woning tegen het best mogelijke onderhandelingsresultaat;
• De diensten die wij zelf verzorgen en aanbieden doen wij onder het principe van no cure no pay.
• Onderhandeling met de aanbieders van hypotheken;
• Indien u samen met familie een woning wenst te kopen en hiervoor een hypotheek wenst af te sluiten kunnen wij u helpen met kangoeroewonen.

Is er sprake van een vrienden- en familiehypotheek in combinatie met een hypotheek van een geldverstrekker?

Alle denkbare combinaties zijn mogelijk van hypotheken. Zolang het maar past binnen de leenregels en jullie gezamenlijk een verantwoorde hypotheekconstructie aangaan.

Vertel ons jullie verhaal!

Samen een huis kopen met vrienden en hiervoor een hypotheek afsluiten? Neem snel contact op, een online kennismakingsgesprek hebben we zo opgezet. Dit gesprek kan ook in de avonduren plaatsvinden!

Video huis kopen met vrienden en hypotheek afsluiten

Veelgestelde vragen huis kopen met vrienden