Hogere waarde woning

Is uw woning de afgelopen tijd in waarde toegenomen dan kan dit een positief effect hebben op uw maandlasten. Voor veel huishoudens geldt de laatste jaren dat de waarde juist is gedaald en staat de woning wel onder water. Het kan ook zijn dat u juist in de crisistijd een woning hebt gekocht en deze woning hebt gerenoveerd. In zo’n situatie zou het kunnen voorkomen dat uw woning nu meer waard is dan destijds op het moment van aankoop.

De hoogte van de hypotheekrente is bepaald op het moment van aankoop en hangt samen met de risicoklasse waarin de bank uw woning heeft ingedeeld. De bepaling hiervan is minder ingewikkeld dan het lijkt. Er wordt gekeken naar de zogeheten ‘loan to value’  (LTV). Deze LTV is de hoogte van de hypotheek uitgedrukt in de waarde van uw woning. Dus stel : uw huis is waard € 350.000 en uw hypotheek bedraagt € 370.000. In dat geval is de LTV 106%.

Op het moment dat uw woning € 400.000 waard is geworden dan is de LTV 92%. In dat geval is het mogelijk om een verzoek bij uw bank in te dienen om de hypotheekrente aan te passen op grond van de waardestijging. Bij de meeste banken dient u dit aan te tonen met een taxatierapport of een aanslag van de gemeente met daarop de WOZ-waarde genoemd. Vindt u uw WOZ-waarde te hoog of te laag dan kunt u bezwaar maken tegen deze beslissing van de gemeente.

Niet iedere bank werkt met dezelfde tabellen qua risicoklasse waardoor het kan voorkomen dat de hypotheekrente niet kan worden aangepast. Dit is af te lezen op de website van de bank waar uw hypotheek loopt. Heeft u een hypotheekadviseur in de arm genomen bij het regelen van uw hypotheek dan kan deze u ook informeren. Uiteraard zijn wij ook bereid om u te helpen bij dergelijke vraagstukken. Een bank die de meeste risicoklasses heeft is ING Bank. Daar kunt u al bij een wijziging van 5% in LTV een verzoek tot aanpassing indienen. Ook BLG is recent overgestapt op een ruimere range aan risicoklasses.

Heeft u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dan gaat deze vlieger niet op. U heeft dan reeds het laagste hypotheekrentetarief wat de bank aan te bieden heeft. De reden hiervoor is dat de bank beperkt risico loopt op de gevolgen van wanbetaling omdat de overheid dekking garant staat.

 Verpande levensverzekeringen

Heeft u naast de hypotheek ook een levensverzekering zoals een kapitaalverzekering of een overlijdensrisicoverzekering afgesloten? Zeker als uw hypotheek sinds de jaren ’90 en ’00 loopt is de kans aanwezig op een besparing op deze producten. De premies voor het zuivere risico op overlijden zijn de laatste jaren sterk gedaald vanwege de hogere levensverwachting en concurrentie. Zo worden wij – gelukkig – statistisch gezien ouder en verwerken de levensverzekeraars deze verwachting door in de premies.

Ook zijn er aanbieders uit het buitenland toegetreden die ook hebben gezorgd voor premiedalingen. Een andere wijziging in de afgelopen jaren is de verhoogde grens voor een medische keuring. Deze grenzen vangen bij de meeste aanbieders nu aan vanaf een verzekerd bedrag van € 300.000.

Ook al is de levensverzekering gekoppeld (verpand) aan uw hypotheek dan bestaat ook de mogelijkheid om deze levensverzekering te vervangen of te wijzigen. Misschien is uw situatie wel zodanig gewijzigd dat u in zijn geheel geen levensverzekering meer nodig heeft. Bij de meeste aanbieders kan dit wijzigen kosteloos of tegen een administratievergoeding.

Slimmere hypotheekvorm

De afgelopen jaren zijn er diverse hypotheekvormen op de markt gekomen. Sluit u vandaag de dag een nieuwe hypotheek af (dus geen voortzetting van een bestaande) dan zijn de smaken beperkt tot een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek indien u in aanmerking wenst te komen voor renteaftrek. Afhankelijk van uw persoonlijke situatie kan het voorkomen dat een aflossingsvrije hypotheek de beste optie is. In veel gevallen kan de aflossingsvorm slimmer indien u nu beschikt over een spaarhypotheek (verzekering), levenhypotheek of hybridehypotheek.

Indien u besluit uw spaarhypotheek om te zetten naar hypotheek met banksparen en een losse levensverzekering kan dit een voordeel opleveren. In de spaarverzekering is de premie voor het overlijdensrisicodeel vaak hoger dan wanneer u deze los afsluit. Ook hier is de uiteindelijke keuze om de aflosvorm te veranderen sterk afhankelijk van uw persoonlijke situatie.

Rentemiddeling

Dit fenomeen is relatief onbekend en biedt de mogelijkheid om gebruik te maken van de huidige lage hypotheekrente. Bij het afsluiten van een rentecontract kan er sprake van een boeterente zijn indien u tussentijds besluit dit rentecontract open te breken. Deze boetes kunnen afhankelijk van de resterende looptijd, hoogte van de marktrente en hoogte van de hypotheek oplopen tot duizenden euro’s.

Als rentemiddeling in de voorwaarden van uw hypotheek voorkomt mag u soms eens in de twee jaar een verzoek tot rentemiddeling indienen. De hiervoor beschreven boeterente wordt dan uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. Stel dat u kiest voor een nieuw rentecontract van 10 jaar en het tarief bedraagt 3,5% dan komt er een opslag op het tarief van 3,5% waardoor u misschien 3,7% zult betalen. Indien uw hypotheekrente eerder 5% was kan dit toch een fors voordeel opleveren. Niet in alle gevallen is een lagere hypotheekrente gunstig. Dit kan afhangen van de waardes van de gekoppelde spaarrekening of spaarverzekering. Ook hier maken wij het voorbehoud om eerst advies in te winnen alvorens een keuze te maken.

Opstalverzekering

In zijn algemeenheid kan gezegd worden dat de premies voor opstalverzekeringen ook het vergelijken waard zijn. Overigens adviseren wij u bij het vergelijken van verzekeringen ook de voorwaarden te vergelijken. Het komt vaak voor dat de meest gunstige premiestelling een schrale dekking heeft waardoor u alsnog bij een schade geen oplossing heeft. Dat hangt dus sterk van uw gevoel af van de mate waarin u verzekerd wenst te zijn.

Het is vaak gunstiger om meerdere verzekeringen in een pakket af te sluiten. Het is aan te raden om alle verzekeringen die u heeft lopen dan meteen op een rij te zetten.

Omzetten naar NHG

Indien uw hypotheek de laatste jaren is gedaald vanwege aflossingen kan het voorkomen dat uw hypotheek binnen de normen van NHG past. Als dit het geval is dan heeft u direct recht op de laagste hypotheekrente wat de geldverstrekker u kan aanbieden vanwege de eerder genoemde overheidsgarantie.

De volgende voordelen voor NHG zijn te bedenken :

• U krijgt de laagste hypotheekrente;
• Er is dekking vanuit overheidswege voor vervelende situaties zoals baanverlies en arbeidsongeschiktheid.

Overige verplichtingen

Maakt u regelmatig gebruik van een roodstand of heeft u een lening of creditcard met openstaand saldo? De rentes die u voor deze faciliteiten dient te betalen liggen vele malen hoger dan de hypotheekrente. Het kan dus verstandig zijn om deze in te lossen met een opname binnen uw hypotheek. Als u destijds een hogere inschrijving bij de notaris hebt laten vastleggen kan deze verhoging administratief afgehandeld worden. Voor de verhoging van de hypotheek betaalt u dan het huidige rentetarief.

Tussentijds rentecontract afkopen

U kunt verzoeken om het verbreken van uw rentecontract en een nieuwe rentevastperiode afspreken. Als er sprake van een boeterente is kunt u deze aftrekbaar maken in uw aangifte inkomstenbelasting. U dient deze boete dan wel direct te voldoen tenzij uw bank de mogelijkheid van rentemiddeling aanbiedt. Het voordeel van het direct afkopen van het rentecontract is dat uw maandlasten direct omlaag gaan. Deze optie kan ook uitgevoerd worden bijvoorbeeld bij het verzoek om in een lagere risicoklasse te komen.

In algemene zin valt op te merken dat de meeste banken voor deze aanpassingen soms administratiekosten in rekening brengen. Deze administratiekosten zijn aftrekbaar bij het indienen van de aangifte inkomstenbelasting. Heeft u specifieke vragen naar aanleiding van bovenstaand artikel dan kunt u gerust contact met ons opnemen.

Direct de laagste hypotheekrente aanvragen en vergelijken?

Meer informatie over dit onderwerp of wenst u een persoonlijke vraag voor te leggen? Stelt u deze gerust via het onderstaande formulier.