Tweede woning in Amsterdam kopen?
Een tweede woning in Amsterdam kopen, bijvoorbeeld als pied à terre, is voor veel mensen aantrekkelijk. Voor werk, familie, mantelzorg of omdat je een sterke band hebt met de stad. Tegelijk verandert het speelveld. Recente zijn de gemeentelijke regels strenger geworden, en dat heeft directe gevolgen voor de haalbaarheid van een hypotheek.
In dit artikel leggen we uit wat er verandert, wat dat betekent voor de financiering en waar extra aandacht nodig is als je in het buitenland woont of buitenlands inkomen hebt.
Wat is een pied à terre of tweede woning?
Een tweede woning is een woning waar je niet permanent woont. Je staat er niet ingeschreven en gebruikt de woning bijvoorbeeld tijdelijk voor werk, familie of verblijf in de stad. In Amsterdam wordt dit expliciet aangemerkt als een tweede woning of pied à terre.
Regels tot en met 2025
Tot en met 31 december 2025 gelden in Amsterdam de huidige regels. In hoofdlijnen:
- je staat niet ingeschreven in Amsterdam
- je bezit maximaal één tweede woning
- de woning wordt alleen door jezelf gebruikt
- het is geen sociale huurwoning
- er is geen verplichting tot eigen bewoning opgenomen in de akte
Onder deze voorwaarden mag je de woning als tweede woning gebruiken, mits dit wordt gemeld bij de gemeente.
Nieuwe regels vanaf 2026
Vanaf 1 januari 2026 wordt het gebruik van een tweede woning in Amsterdam vergunningsplichtig. Een vergunning wordt alleen verleend als je voldoet aan specifieke criteria, zoals:
• je werkt minimaal twee dagen per week in Amsterdam gedurende minstens zes maanden
• je verleent mantelzorg in Amsterdam van minimaal acht uur per week
• je hebt eerder minimaal drie jaar in Amsterdam gewoond en bent daarna naar het buitenland verhuisd
De vergunning is tijdelijk en wordt periodiek getoetst. Voldoe je niet aan deze voorwaarden, dan mag de woning niet als tweede woning worden gebruikt.
Wat betekent dit voor een hypotheekaanvraag voor een tweede woning in Amsterdam?
Voor banken is het toegestane gebruik van de woning essentieel. Als onduidelijk is of de woning als tweede woning mag worden gebruikt, kan dit gevolgen hebben voor de acceptatie van de hypotheekaanvraag.
Met name vanaf 2026 zullen geldverstrekkers scherper toetsen of het gebruik juridisch en praktisch houdbaar is. In veel situaties zal er dan getoetst worden of u voldoet aan de vergunningseisen om in aanmerking te komen voor gebruik van de woning in Amsterdam.
Kopen vóór 2026 kan strategisch zijn
In de praktijk zien wij dat sommige kopers bewust vóór 2026 willen kopen. Niet om regels te ontwijken, maar om duidelijkheid te hebben over het gebruik van de woning en daarmee over de financierbaarheid.
Helaas is de haalbaarheid om een overdracht in 2025 te laten plaatsvinden zeer klein. De meeste notariskantoren in Amsterdam die de overdracht kunnen begeleiden hebben overvolle agenda’s.
Tweede woning in Amsterdam kopen vanuit het buitenland
Een aanzienlijk deel van de kopers van een tweede woning in Amsterdam woont (tijdelijk) in het buitenland. Denk aan expats, terugkerende Nederlanders, ondernemers of mensen met een internationale carrière.
Dat brengt extra aandachtspunten met zich mee.
Hypotheek aanvragen met buitenlands inkomen?
Een hypotheek met buitenlands inkomen is mogelijk, maar niet vanzelfsprekend. Banken kijken onder andere naar:
• het land waar het inkomen vandaan komt
• de stabiliteit en continuïteit van het inkomen
• type dienstverband of ondernemerschap
• valuta en wisselkoersrisico
• fiscale structuur
Niet elke geldverstrekker accepteert buitenlands inkomen. En als dat wel gebeurt, gelden vaak strengere voorwaarden of een lagere maximale hypotheek.
Combinatie van gemeentelijke regels en bankbeleid
Bij een tweede woning in Amsterdam komen twee werelden samen:
• gemeentelijk beleid over gebruik en vergunningen
• bankbeleid over risico en financierbaarheid
Voor kopers in het buitenland is deze combinatie extra complex. Banken willen zekerheid dat het gebruik van de woning past binnen de regels, ook op langere termijn.
Mijn mening is dat hier veel aanvragen misgaan doordat te laat wordt gekeken naar deze samenhang. Een goede aanvraag begint bij het totaalplaatje, niet bij een losse berekening.
Waarom maatwerk hypotheekadvies essentieel is?
Een tweede woning in Amsterdam kopen met buitenlands inkomen vraagt om maatwerk. Denk aan:
• juiste geldverstrekker selecteren
• helder onderbouwen waarom de woning als tweede woning wordt gebruikt
• inschatten van toekomstige wijzigingen in werk of woonland
• voorkomen dat regelgeving of inkomen later een probleem wordt
Dit is geen standaard traject en vraagt om ervaring met internationale situaties.
Wil je weten wat er in jouw situatie mogelijk is?
Overweeg je een tweede woning of pied à terre in Amsterdam en woon je in het buitenland of heb je buitenlands inkomen? Dan is het verstandig om eerst duidelijkheid te krijgen over je mogelijkheden.
Wij helpen regelmatig klanten met complexe situaties zoals deze. In een eerste gesprek brengen we in kaart:
- of jouw plannen passen binnen de Amsterdamse regels
- hoe banken hiertegen aankijken
- wat realistisch en verantwoord is qua hypotheek
Neem gerust contact op voor een kosteloze eerste verkenning. Dat geeft rust en voorkomt verrassingen later in het traject.