Boeterente opvragen omdat u uw hypotheek wenst over te sluiten? Dat kan een goede reden zijn. Vooral als u de huidige lage hypotheekrente vergelijkt met uw huidige contractrente. Besparen op de hypotheekrente is op dit moment een koud kunstje.

Uitleg boeterente

Allereerst zullen wij u uitleggen wat boeterente is. In het normale gebruik spreken we over een boete als u een overtreding begaat. In dit geval is de ‘overtreding’  dat u eerder dan afgesproken van het rentecontract van uw hypotheek af wenst.

U betaalt geen extra bedrag bovenop de toch al verschuldigde hypotheekrente van het contract. Alleen u doet deze betaling ineens, in plaats van uitgesmeerd over de resterende rentevastperiode.

Dus van een boete omdat u iets verkeerd doet is geen sprake. De formele term is dan ook ‘vergoeding bij vervroegde aflossing’.

Direct uw voordeel bij oversluiten berekenen?

Financieel nadeel boeterente

Een belangrijk uitgangspunt bij het bepalen van de boeterente is dat er een eerlijke vergelijking dient plaats te vinden. Deze vergelijking dient in ieder geval de volgende uitgangspunten te bevatten :

• Heeft u een collectieve korting gehad bij het afsluiten van uw hypotheek dan dient deze ook bij de vergelijkingsrente toegepast te worden;
• De rente voor dezelfde aflosvorm dient vergeleken te worden;
• De schuld marktwaardeverhouding dient dezelfde te zijn in de vergelijking.

De geldverstrekker dient in de vergelijking uit te gaan dat dezelfde hypotheek vandaag de dag opnieuw wordt verstrekt met de rentestand van nu. Er mag geen geld worden verdiend op het eerder terugbetalen van het afgesproken contract. Wel mag de geldverstrekker de rente in rekening brengen waar zij volgens het hypotheekcontract op had gerekend.

Meefinancieren boeterente nieuwe hypotheek

Het is onder omstandigheden mogelijk om de boeterente mee te financieren in een nieuwe hypotheek. Dit hangt mede af van de hoogte van uw inkomen en woning. De regels voor het oversluiten van een hypotheek beperken zich niet tot 100% van de marktwaarde op basis van de zogeheten ‘loan-to-value’.

Laat dan ook door een hypotheekadviseur berekenen of het zinvol is om deze kosten te maken. Met een simpele berekening is de haalbaarheid snel te checken is onze ervaring.

Zonder poespas een indicatie van de mogelijkheden weten van uw nieuwe hypotheek? Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek.

Onderdelen en voorwaarden juiste boeterente berekening?

Er zijn meerdere onderdelen die de hoogte van de boeterente bepalen. Uiteindelijk is het belangrijkste element de resterende duur van het rentecontract. Als uw rentecontract nog vele jaren loopt kan de boeterente rustig oplopen tot tienduizenden euro’s. De vraag is of u deze investering ooit zal terugverdienen. U kunt een ander motief hebben om alsnog deze hoge boeterente te accepteren. Denk hierbij aan de volgende situatie :

• U verwacht dat de hypotheekrente de komende jaren fiks zal stijgen;
• U dient uw ex-partner uit te kopen vanwege een echtscheiding of relatiebreuk en de hypotheek past alleen op basis van een lagere hypotheekrente.

Boetevrije som

Per jaar mag u meestal een boetevrij bedrag aflossen van uw hypotheek. Dit exacte percentage is vastgelegd in de voorwaarden van uw hypotheek. Meestal schommelen deze percentages tussen de 10% en 20%. Ook staat in de voorwaarden beschreven of dit per leningdeel van toepassing is of over de gehele hoofdsom, zodat u kunt kiezen op welk leningdeel u wenst af te lossen.

Daarnaast staat ook in de voorwaarden beschreven of u dit eens per 12 maanden mag doen of eens per kalenderjaar. Dat kan ook nog een groot verschil zijn. Zie hiervoor het volgende rekenvoorbeeld :

U heeft een hypotheek met een hoofdsom van € 300.000. U mag per kalenderjaar 10% aflossen. Dan mag u dus op 31 december van enig jaar € 30.000 aflossen en op 1 januari ook € 30.000. In 2 dagen kunt u dus kosteloos € 60.000 aflossen. Stel dat in de voorwaarden staat dat u per 12 maanden 10% mag aflossen, dan dient u een jaar te wachten.

De boeterente in dit voorbeeld wordt dus berekend over een bedrag van € 270.000.

Verplichte periodieke aflossing

Met toekomstige maandelijkse aflossingen dient de geldverstrekker ook rekening te houden. Omdat de verschuldigde hypotheekrente in de toekomst lager is dan op het moment van het berekenen van de boeterente. Uw bank mag namelijk geen extra geld verdienen aan de hypotheekrente die u eerder hebt afgesproken.

Rentepercentage behorend bij de aflosvorm

De geldverstrekker dient een vergelijking te maken op basis van dezelfde aflosvorm. Heeft u nu een aflossingsvrije hypotheek en vergelijkt de geldverstrekker het rentepercentage van een lineaire hypotheek dan gaat de vergelijking mank. Er kan namelijk een ander rentepercentage van toepassing zijn op een aflossingsvrije hypotheek waardoor er appels met peren worden vergeleken.

Rentebedenktijd

Indien u bij het afsluiten van uw hypotheek gekozen hebt voor een rentebedenktijd van bijvoorbeeld 2 jaar dient de geldverstrekker daar rekening mee te houden. Deze periode mag niet opgeteld worden bij de resterende contractsduur.

Dus als u een rentevastperiode van 10 jaar, met 2 jaar rentebedenktijd hebt gekozen en er is reeds 4 jaar verstreken dan mag uw bank de boeterente over een periode van 6 jaar berekenen. En niet met 8 jaar, door de rentebedenktijd op te tellen bij de resterende contractsduur.

Saldo bankspaarhypotheek of spaarhypotheek

Ook dient er rekening te worden gehouden met het saldo dat u hebt opgebouwd in uw hypotheek. Dit is van toepassing op hypotheken met een garantie, zoals een spaar- of bankspaarhypotheek. Het saldo inclusief de toekomstige aflossingen dient te worden betrokken in de boeterenteberekening.

Contractrente en vergelijkingsrente

Daarnaast dient de bank rekening te houden met de rente die met u is afgesproken op het moment van aangaan van de hypotheek. Tevens dient een vergelijking gemaakt te worden met de hypotheekrente als u vandaag de dag opnieuw een hypotheek zou afspreken.

In de meeste contracten staat dat gerekend dient te worden met de resterende rentevastperiode. Dus als u oorspronkelijk een rente van 10 jaar bent overeengekomen, waarvan nog 3 jaar resteert, dan dient vergelijken te worden met de huidige hypotheekrente voor een hypotheek van 3 jaar rentevast.

Ook komt het voor dat er vergeleken dient te worden met de oorspronkelijke rentevastperiode. Dat is meestal een stuk gunstiger. Lees daar goed uw voorwaarden op na.

Contante waardemethode

De uitkomst van de berekening van de boeterente is op grond van de vorige onderdelen. Dan rolt hier een bedrag uit dat u vervolgens contant dient te maken. Dit is een rekenkundig begrip dat rekening houdt met de tijdswaarde van een bedrag. Heel simpel gezegd; honderd euro vandaag is meer waard dan honderd euro over vijf jaar. Immers, u kunt er nu over beschikken. U dient maar af te wachten wat de situatie over vijf jaar is.

In de berekening wordt rekening gehouden met deze tijdswaarde waardoor het bedrag van de boeterente lager is dan alle gemiste rentebetalingen bij elkaar opgeteld.

Controle van de boeterente

Heeft u twijfels over de toegezonden proforma aflosnota dan kunt u dit voorleggen. Wij zullen dan middels een quickscan nagaan of er sprake van een juiste berekening is. Ook kunnen wij dan mogelijke andere vragen rondom uw hypotheek bespreken.

Ook pakt een scheve vergelijking meestal in uw nadeel uit. Zonder deze informatie in een complot te betrekken; onze praktijkervaring wijst uit dat de berekeningen steevast in het voordeel van de geldverstrekker zijn. We hebben dan ook een kritische houding ten opzichte van de gepresenteerde boeterenteberekeningen. Wij raden u bovendien aan om iedere boeterenteberekening goed te controleren. Dat kan u veel geld besparen.

Boeterente te hoog

U kunt na ontvangst van de boeterente een klacht indienen bij de geldverstrekker. Deze hoort dan zorgvuldig naar uw klacht te kijken. Pas als u er met de bank niet meer uitkomt kunt u een klacht indienen bij het Kifid. Dat is een onafhankelijk klachteninstituut. Klagen bij deze instantie is laagdrempelig.

Bovendien kunt u zich ook rechtstreeks tot de burgerlijke rechter wenden. Dan bent u wel griffierechten verschuldigd, en indien u zich laat bijstaan door een advocaat ook de kosten van deze dienstverlener.

Regels rondom vergoeding vervroegde aflossing

Toezichthouder AFM heeft een gids gepubliceerd met de belangrijkste regels daarin opgesomd. Juist omdat de belangen groot zijn en er veel foute boeterente berekeningen worden gemaakt is het handig om deze publicatie te lezen.

Video met uitleg over boeterente bij hypotheken